Las dos inmobiliarias del Ibex-35 se lanzan a ampliar capital ante la inminente bajada de tipos de interés

El inmobiliario levanta la cabeza en bolsa. Las dos mayores compañías por volumen de activos del Ibex-35, las socimis Colonial y Merlin Properties, están en inmersas en procesos de levantamiento de capital con el fin de realizar nuevas inversiones, en la antesala de que el Banco Central Europeo (BCE) inicie la bajada de los tipos de interés. El pasado jueves, Colonial anunció un acuerdo con Criteria, el brazo inversor de Fundación La Caixa, para inyectar 622 millones de euros en la compañía; mientras Merlin Properties trabaja ya en realizar una ampliación de 1.000 millones antes de final de año.

La primera en acometer una operación de estas características ha sido Colonial, de la mano de Criteria, que recibirá el 17% de la inmobiliaria presidida por Juan José Brugera y liderada por Pere Viñolas a cambio de 350 millones de euros en efectivo y 272 millones por aportación activos: tres edificios de oficinas en Madrid y Barcelona y 600 viviendas en alquiler en varias localidades. Con este capital, emprenderá un programa de reforma y mejora de sus activos, en el que prevé invertir hasta 400 millones.

Por su parte, la socimi liderada por Ismael Clemente está inmersa en un proceso para levantar 1.000 millones de capital y 1.000 millones de deuda para invertir en centros de datos (data centers en el argot inmobiliario). La intención es que el inversor tome una participación entre el 10% el 20%, proceso que será supervisado por los bancos de inversión Morgan Stanley y JP Morgan. Se espera que antes de agosto el Consejo de Administración dé el visto bueno a una de las opciones encima de la mesa para acometer esta operación, cuyo cierre podría ser antes de final de año.

¿Anticipando un cambio de ciclo?

El motivo que está permitiendo a ambas socimis levantar capital es la estabilidad en los tipos de interés. Desde marzo de 2022, mes en el que el Banco Central Europeo comenzó a subir el coste del dinero, el mercado inmobiliario sufrió un parón en seco, en un periodo que los expertos calificaron como wait & see (esperar y mirar en inglés). Ante la incertidumbre de cuál sería el tipo de la deuda, principal factor para otorgar una rentabilidad a los inmuebles y, por ende, un precio, los inversores paralizaron sus operaciones. En 2023, la inversión cayó cerca de un 40%, con respecto a 2022.

En cambio, desde finales del pasado año, se ha comenzado a vislumbrar una estabilidad en los tipos de interés y el BCE ya ha revelado que, en el corto y medio plazo, comenzará a bajarlos. Esto supondrá, en la práctica, un descenso en los retornos de los activos inmobiliarios y, por tanto, una mayor subida del precio de los activos. Sin duda, esto despierta el interés de los inversores, que quieren anticiparse a este cambio de ciclo en el sector.

Colonial es la primera que ha conseguido sacar adelante un movimiento empresarial de estas características, que entraña grandes complicaciones. Primero, conseguir convencer a un inversor y, segundo, que pague el precio de tasación de los activos, que es muy superior al de cotización de estas compañías. La socimi de origen catalán, pero con sede en Madrid, lo ha logrado solo diluyendo un 4% al accionista: es decir, un partícipe tiene ahora inmuebles por valor por 9,6 euros por título, en el caso de la socimi, cuando antes tenía 9,95. Sin embargo, el precio medio pagado, 7,1 euros por acción, es muy superior al de cotización, ya que a principios del mes de mayo lo hacía por debajo de 5,5 euros.

Ahora, la incógnita es si Clemente y el equipo directivo de Merlin conseguirá hacer lo mismo. Por el momento, el mercado ha mostrado confianza, por el hecho de que, desde que salieron las primeras informaciones de la posible ampliación, las acciones de la compañía se han disparado más de un 23%. La clave de esta operación será si la Socimi consigue convencer a un inversor de ampliar capital desde la compañía matriz, propietaria también de edificios de oficinas, naves logísticas y centros comerciales, y no desde una filial creada 'ad hoc' para construir y explotar data centers. Si finalmente se cierra con éxito, será previsiblemente algún gran fondo soberano, fondo de pensiones o vehículo familiar (family office) con un gran volumen de activos. Por el momento, en la Junta de Accionistas, el consejero delegado reconoció que recibido interés por parte del mercado.