Qué son las hipotecas variables y cómo funcionan: te explicamos todo sobre ellas

Las hipotecas variables en España son la mayoría de las concedidas hasta la fecha. Según los datos del Banco de España, aproximadamente el 75% de las hipotecas actuales son a tipo variable. Es decir, en España hay concedidas cerca de 3,75 millones de créditos variables de un total de cinco millones.

Sin embargo, la tendencia en los últimos meses ha cambiado y desde diciembre de 2020 ya se conceden más hipotecas fijas que variables. En concreto, en diciembre las hipotecas variables representaron el 45,8% de las concedidas y un 54,2% fueron fijas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el conjunto de 2023 las hipotecas fijas representaron el 60% de las hipotecas registradas, lo que se traduce en el tercer mejor dato de la serie histórica, tras los de 2021 y 2022.

Pero, ¿qué son las hipotecas variables? Son créditos para comprar vivienda que su tipo de interés depende de un índice que fluctúa a lo largo del tiempo, durante el período de amortización del crédito. El más común en España es el euríbor, que evoluciona en función de los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE): es decir, si los tipos están bajos el euríbor estará bajo y viceversa.

El euríbor es el tipo de interés que se aplica a las operaciones realizadas entre los bancos europeos y es el índice más frecuente para calcular los tipos de interés hipotecarios. "El cálculo del euríbor se realiza como la media aritmética obtenida a partir de los valores diarios (eliminando el 15% más alto y el 15% más bajo) de los intereses de cada uno de los bancos que componen la zona euro", explican desde Bankinter.

Hay otros índices hipotecarios, aunque son muy poco comunes en España, estos son:

Mibor (Madrid InterBank Offered Rate)

Esta referencia corresponde con la media obtenida a partir de los tipos de interés diarios a los que se ha prestado dinero en el mercado de Madrid en el periodo de un año. Este índice de referencia únicamente es aplicado en préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero del 2000, fecha en la que entró en vigor el euríbor.

Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública

Es un índice muy poco habitual que se obtiene a partir de la rentabilidad media que la deuda pública tiene en el mercado secundario. La peculiaridad de este índice es que en su cálculo no intervienen las entidades bancarias ni financieras, simplemente se tienen en cuenta las operaciones con títulos de deuda pública con vencimiento residual entre 2 y 6 años.

IRS

El precio medio al que se presta el dinero (con un plazo de cinco años) en el mercado de cobertura de riesgos a través de 'swaps' financieros. Es un sistema que apenas ha llegado a utilizarse en España, a pesar de estar aprobado desde 2012.

IRPH

Es el tipo de interés de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedido por las entidades de crédito de la zona euro para la adquisición de vivienda libre. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro. Este índice es calculado a partir de la media aritmética ponderada de los tipos de interés de las operaciones de financiación para vivienda con un periodo de fijación del tipo de interés entre 1 y 5 años.

Que pasará en 2024 con el euríbor

El Banco Central Europeo (BCE) decidió en enero mantener los tipos de interés de referencia de la zona euro sin cambios por tercera vez desde octubre. Para ver bajadas importantes en las hipotecas es clave que el BCE se decida a bajar los tipos de interés. Sin embargo, el organismo que preside la francesa Christine Lagarde no se ha marcado un calendario de bajadas de tipos ni se ha pronunciado de manera clara al respecto, a diferencia de la Reserva Federal de Estados Unidos que sí ha confirmado que reducirá el coste del dinero en tres ocasiones este 2024.

El vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos, destacó en unas declaraciones recientes que el proceso desinflacionario en la eurozona continúa y se espera que la subida de los precios se modere aún más a lo largo del año, aunque ha subrayado la necesidad de no adelantarse, ya que pasará algún tiempo antes de contar con la información necesaria para confirmar que la inflación está regresando de manera sostenible al objetivo del 2%.

El consenso de los analistas cree que la primera reducción de tipos en la eurozona llegará este verano. En concreto, el panel de expertos del banco central -consultados por propia institución- prevé una rebaja comedida de 25 puntos básicos en julio.

La tasa de inflación de febrero de la eurozona se moderó hasta el 2,6%, dos décimas por debajo de la subida del 2,8% de los precios al cierre de enero, según el dato publicado por la oficina comunitaria de estadística, Eurostat. La previsión que terminase en el 2,5%.

Respecto a las personas con revisión anual, empezarán a ver bajadas de las cuotas cuando el tipo medio mensual se sitúe por debajo del que había un año atrás. Según la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), estos no lo notarán, por lo menos, hasta abril.

Cómo funciona el euríbor y su impacto en las hipotecas

Entre otros usos, el euríbor es utilizado como índice de referencia de muchos bancos para fijar el interés de las hipotecas a tipo variable en Europa, algo que pasa en mayor medida en España. Es decir, el interés de los préstamos fluctúan en función de las variaciones de este valor: si el euríbor sube, la hipoteca se encarece; si baja, la hipoteca se abarata. La subida del euríbor responde a una mayor tensión en el mercado financiero. Su incremento significa que los bancos están cobran un interés mayor a otras entidades financieras por prestarles dinero, y al mismo tiempo, aumentan los intereses que cobran a sus clientes por los préstamos hipotecarios.

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